Os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) de escritórios comerciais são uma alternativa mais democrática e acessível para quem deseja investir neste tipo de imóvel. Os riscos da operação são os mesmos de quem adquire a unidade e a coloca para locação, incluindo a taxa de vacância. Entender mais sobre essa relação auxilia na adoção de estratégias para evitar perdas.
Quem investe em FIIs de escritórios comerciais garante a participação na compra e/ou exploração do imóvel. Na avaliação da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), o fundo é uma opção mais democrática, pois abre espaço ao pequeno investidor que não possui a quantia necessária para a compra da unidade comercial.
Os valores das cotas são variados, o que contribui para tornar o investimento ainda mais acessível. De modo geral, as cotas de fundos que investem em lajes comerciais custam entre menos de R$ 10 e R$ 20 mil.
Entre os ativos com preço mais baixo, está o FII do V2 Edifícios Corporativos (VVCO11). Já entre os mais robustos, pode-se destacar o BlueMacaw Office Fund II (BLMG11). Na faixa intermediária, a oferta é ampla e inclui fundos como Brasil Varejo (BVAR11), Cenesp (CENES11), CSHG Real Estate (HGRE11), Pedra Negra Renda Imobiliária (FPNG11), dentre outros.
Como calcular os riscos
De acordo com a Anbima, os riscos do FII que investe em empreendimentos comerciais são os mesmos do investimento tradicional em imóveis: taxa de vacância, inadimplência e depredação do bem.
A taxa de vacância é um indicador que mostra o quanto um imóvel está ocioso por conta da ausência de inquilinos. Para calculá-la, é necessário somar as áreas desocupadas e dividir o resultado pela área total do empreendimento. Em seguida, é preciso multiplicar por 100 para chegar ao percentual correspondente à taxa.
O indicador reflete a demanda pelo imóvel, sendo capaz de informar se o período é de aquecimento ou desaquecimento. Por isso, a orientação do mercado financeiro é que o investidor considere a taxa de vacância antes de decidir quais investimentos fazer.
A taxa de inadimplência é outro fator que também deve ser considerado, pois mostra qual é o percentual de inquilinos que não estão em dia com o pagamento da locação.
Quando um empreendimento possui altas taxas de vacância e de inadimplência, ele torna-se pouco rentável, já que mostra que tem baixa ocupação e os inquilinos que possui não estão pagando.
Já a depredação do imóvel pode ocorrer pelo desgaste por conta do tempo ou fatores externos, como incêndio, enchente ou outro fenômeno. Nesse caso, o investidor deve buscar informações sobre as condições do empreendimento.
Escritórios comerciais ainda sofrem reflexos da pandemia
O segmento de imóveis corporativos sofreu os impactos da pandemia da Covid-19. O modelo de trabalho home office, que se apresentou como uma alternativa viável durante o período de isolamento social, tornou-se permanente para muitos profissionais.
Com isso, os empreendimentos de coworking e salas comerciais passaram por um esvaziamento nos últimos dois anos. Em 2022, teve início o processo de retomada.
Segundo informações da consultoria do setor imobiliário Cushman & Wakefield, o mercado paulista, considerado referência para o restante do país, vive um processo de retorno da demanda por lajes corporativas de alto padrão. A expectativa é que essa movimentação seja mantida em 2023, o que sinaliza a possibilidade de os investidores lucrarem mais.
No entanto, a recomendação do mercado financeiro para investir em FIIs de escritórios comerciais é criar estratégias para minimizar possíveis perdas. Para isso, além de antever os riscos, o investidor deve diversificar os investimentos. Outra alternativa é seguir uma carteira recomendada por especialistas da área.
