Alugar imóvel em condomínio residencial pelo Airbnb: pode ou não pode?

Com inúmeras possibilidades de se alugar imóveis, os síndicos e condôminos ficam de cabelo em pé. Isso porque quando um morador aluga seu apartamento – ou parte dele em um serviço como Airbnb, está compartilhando não apenas seu espaço, mas todo o condomínio. Pensando nisso, o N10 quer te ajudar a entender qual é a situação do aluguel por Airbnb em condomínios.

Primeiramente, temos que entender do que se trata a plataforma. Por exemplo, o Airbnb é uma plataforma online de hospedagem pela qual pessoas comuns podem alugar um quarto ou a casa inteira por um período. Em outras palavras, o Airbnb permite que pessoas como eu e você possamos divulgar um quarto ou todo um imóvel para pessoas na internet.

A intenção é que os hóspedes deixem de se sentir como turistas ou visitantes, e passem a experimentar a cidade como moradores locais. Diferente de hotéis ou pousadas, o aluguel via Airbnb não tem nenhum tipo de vínculo com o mercado turístico e hoteleiro.

Através do Airbnb você pode:

• Alugar ou compartilhar um quarto;
• Ter um quarto inteiro ou todo o imóvel;
• É possível informar as regras da casa no anúncio;
• Anfitrião e hóspede são avaliados por número de estrelas (semelhante ao Uber);
• Os pagamentos são feitos pela plataforma no cartão de crédito.

A empresa Airbnb foi fundada em 2008 por 3 jovens nos Estados Unidos, e logo dos anos ganhou o mundo. E, assim como o Uber causou um grande impacto sobre o sistema de táxi, a criação do Airbnb mexeu com a indústria do turismo em todos os cantos. Atualmente, a plataforma online possui mais de 6 milhões de anúncios de espaços para alugar em 191 países, além de possuir cerca de 2 milhões de hóspedes.

Existe uma lei que proíba o Airbnb em condomínios residenciais?

A resposta mais simples para essa pergunta é: não. Porém existem alguns fatores que precisam ser observados e que causam polêmica neste tópico. Em seu site, o Airbnb cita uma série de decisões de tribunais favoráveis à prática intermediada pela empresa.

Todas essas decisões dizem respeito a casos onde o condomínio tentou proibir a prática em suas unidades, seja através da inclusão de dispositivos na convenção ou da aprovação de proibições em assembleia. Também em seu site, a empresa aponta textos presentes na Constituição, na Lei do Inquilinato, no Código Civil e na Lei 4.592/64 que garantem a legalidade da prática. Todos esses trechos legislativos estão relacionados ao direito dos proprietários de usarem de sua propriedade como quiserem.

Por outro lado, alguns juristas citam que as locações residenciais são regidas pela Lei 8.245/1991, também chamada de Lei do Inquilinato, que tem previsto a locação por temporada por um período de até 90 dias.

Airbnb: legalidade e convenções de condomínio

Consultado pelo N10, o especialista em Direito Civil, pós-graduado em Direito e Processo do Consumidor, Osmar Golegã, afirmou que a legislação continua a mesma, regendo as relações pelo Código Civil (Condomínios) e Lei de Locações (Locações de curta e longa temporada). O Airbnb é, então, regido pela Lei de locações. Porém, as decisões do STJ até o presente momento têm se insurgindo de forma contrária a exploração das locações pela plataforma Airbnb (curta temporada), caracterizando-a como contrato de hospedagem atípica, que diferiria da curta temporada, uma vez que a locação do Airbnb se mostra muito mais curta e dinâmica do que a previsão da locação de curta temporada.

“Diferenciando-as, o prazo da locação por temporada não pode ser superior a 90 dias e o Locador poderá receber, de uma só vez e antecipadamente, os aluguéis e encargos, além de exigir qualquer das modalidades de garantias, tais como caução, fiança, seguro fiança, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Se, ultrapassado o prazo ajustado da locação e o Locatário permanecer no imóvel, sem oposição do locador, por mais de 30 dias, está prorrogada a locação por tempo indeterminado, não sendo mais exigível o pagamento antecipado do aluguel e encargos“, afirmou.

Caso ocorra a prorrogação do prazo de locação, o Locador somente poderá denunciar o contrato após 30 meses do seu início ou em hipóteses específicas estabelecidas na lei de locações (por acordo entre as Partes, infração legal ou contratual, necessidade de reparação urgente determinada pelo Poder Público, extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel, pelo locatário, se relacionar com o emprego, uso próprio, se vigência ininterrupta ultrapassar 5 anos.

Impacto nas comunidades residenciais

De acordo com Golegã, os julgados têm analisado estas situações acima descritas para vedar o uso do Airbnb. Relembrando que a plataforma vem sendo classificada como um “uso atípico de hospedagem”, de alta rotatividade, o que gera impactos distintos na vida do condômino habitual, em especial na segurança, convívio e convivência.

“No julgamento do STJ (REsp 1.884.483/PR) há trecho específico do voto do Ministro Ricardo Vilas Bôas Cueva que vai ao encontro do quanto explicado ao afirmar que “a intenção de quem ali se encontra provisoriamente é aproveitar ao máximo os poucos dias de permanência – comportamento que muito difere do uso ordinário conferido por aqueles que lá residem, a ensejar, além do incremento nas despesas de manutenção, a insuficiência dos espaços de uso comum, normalmente planejados para atender à demanda ordinária dos residentes”, pontuou.

Os condomínios mais modernos e estruturados não devem apresentar grandes impactos na vida comum, vez que já tem enfrentado um grande volume de moradores por si só, com controles de portaria e de acesso em diversos pontos do Condomínio, sendo certo que estes devem sofrer menos com a utilização da plataforma, e ao mesmo tempo devem sofrer com a maior procura para a sua própria utilização.

Perspectiva econômica e social

O especialista em Direito Civil pontua que o aumento da proibição reduz as áreas de atuação da plataforma, prejudicando o Proprietário pela diminuição da percepção de renda com a unidade locada, sendo certo que o valor da locação de curtíssima temporada é muito mais rentável do que o valor das locações mais duradouras, bem como a depender do caso, verá sua unidade “engessada”, tendo ele mesmo de utilizar o imóvel, ou realizar locações de maior duração.

Golegã ainda enfatiza que “para os inquilinos, teriam a redução da oferta da facilidade trazida pela plataforma, obrigando os mesmos a buscarem meios mais convencionais para a suas estadias de curta duração, vendo-se obrigados ao dispêndio de maior valor em rede hoteleira”.

De acordo com o advogado para os fins legais, é preciso se atentar as regras existentes nas Convenções Condominiais, e se já consta algum tipo de vedação ou regramento específico para locação de imóveis. Ainda, buscar se a destinação do condomínio é “exclusivamente residencial”, o que pode facilitar o ajuizamento de ações para proibição (REsp 1.884.483/PR). Todavia, fora da legislação, deve o proprietário/futuro comprador verificar quais são as características do condomínio, com segurança e acesso às áreas de lazer, para garantir que o condômino habitual não vá ser impactado, bem como a própria característica do Bairro e Região em que o imóvel se encontra, se perto de centros comerciais ou de movimentação turística.

Para finalizar, vale ressaltar que que após a decisão do STJ a locação pelo Airbnb não está proibida para todos, pois a decisão não é vinculante e cada caso ainda será analisado de forma personalizada, mas é um importante precedente e pode amparar novas decisões que devem seguir o mesmo entendimento. Além disso, como já visto, o condomínio poderá se resguardar, modificando sua convenção e sua destinação.

É inconteste a abrangência do assunto e as contradições nele presente, sendo assim, cada caso deve ser analisado por um advogado especialista no assunto para que os interesses da parte sejam atendidos da melhor maneira.