Como usar um imóvel como garantia em múltiplos empréstimos? Entenda as novas regras

No dia 31 de outubro o chamado Marco Legal que é considerado pelo governo como fundamental para reduzir o custo dos empréstimos no país, foi sancionado pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT). O texto pode impactar diretamente o mercado de crédito imobiliário, já que flexibiliza o uso de imóveis como garantias.

Segundo o governo, a norma do Marco Legal permite que um mesmo imóvel seja dado como garantia em mais de um financiamento e facilita o processo de execução do bem pelo banco em caso de inadimplência.

Com a nova legislação – dando como exemplo um imóvel de R$ 500 mil, ele pode agora servir como garantia para um empréstimo de R$ 50 mil, enquanto os outros R$ 450 mil do valor do imóvel podem ser utilizados como garantia em outras transações financeiras.

Entenda, abaixo, em alguns pontos, o que ficou fixado com a nova lei.

Detalhes sobre o Marco Legal sancionado por Lula

O que muda?

Em contato com N10 notícias, a CEO e fundadora da Idea Soluções Financeiras, Rosa Gonçalves, explica e aponta como o Marco Legal impacta a população, além de ressaltar as mudanças e detalhar questões que estão ligadas diretamente ao tema. “De forma bem direta: há um grande risco (em caso de inadimplência). Podem existir até mesmo ‘superendividamentos’. Para aquele que consegue pagar e quitar todas suas dívidas, é uma excelente oportunidade para conseguir mais crédito”, iniciou.

“Agora, quando falamos sobre os outros 43% de brasileiros (71 milhões de pessoas) que estão atualmente inadimplentes sem conseguir pagar suas dívidas, é um problema real a ser considerado. Porque quanto mais a disponibilidade de crédito aumenta, o consumo também cresce“, complementou.

Os empréstimos com uma mesma garantia podem ser feitos em bancos diferentes?

“Então, podem sim! Na verdade os credores podem até serem diferentes, desde quê o total das dívidas não ultrapassem o valor de mercado do imóvel dado como garantia”, afirmou.

O que vai acontecer em caso de inadimplência?

“O Marco Legal não altera a lei de alienação fiduciária já em vigor. Atualmente, a pessoa que por qualquer motivo ficar inadimplente será intimada a pagar o valor em no máximo quinze dias (caso isso não aconteça, o imóvel vai a leilão. Os bancos costumam emitir essa intimação após 90 dias, mas isso varia de acordo com a instituição)”, pontuou Gonçalves.

Em quanto tempo o imóvel será executado?

“Ao dever uma das operações de crédito, e o imóvel for executado para o pagamento da dívida, existem algumas situações que podem acontecer, como a prioridade das garantias. Caso haja mais de uma garantia específica registrada com o mesmo imóvel, a mais antiga passa a ter prioridade em relação às mais recentes. Na hora da venda, os cobradores que têm a garantia mais antiga passam a ter o direito de receber o valor da venda antes dos cobradores mais recentes. No caso de sub-rogação, se o credor que têm a garantia quitar o valor integral da dívida, ele passa a ter os direitos de outros credores”, enfatizou.

“Quando ocorre o vencimento antecipado da dívida e o indivíduo deixar de quitar alguma parcela das prestações, a dívida total pode constar como vencida de forma antecipada. Por isso, é importante pagar as parcelas, se possível, antes da data do vencimento. Do contrário, o cobrador pode exigir o pagamento total da dívida”, afirmou a CEO e fundadora da Idea Soluções Financeiras.

Se ficar devendo uma das operações de crédito, e o imóvel for executado, como fica a garantia para os demais?

“Se o valor de um imóvel que foi utilizado como garantia para um empréstimo fosse o suficiente para cobrir o valor total da dívida, a garantia era registrada na documentação do imóvel, sem levar em consideração qualquer valor que ultrapassasse a dívida. Quando ocorresse a execução, o valor que ultrapassou seria devolvido ao devedor. O marco legal trouxe a possibilidade de usar o mesmo bem, seja um imóvel ou veículo, como garantia em mais de um empréstimo. Porém, o valor do empréstimo não pode ultrapassar o valor do bem, facilitando assim o acesso ao crédito”, pontuou Rosa Gonçalves.