Como a pandemia afeta os contratos de locação comercial

Nesse momento de crise, o mundo está se adaptando para reduzir os impactos da pandemia por coronavírus (Covid-19). E a propagação do vírus não afeta apenas a saúde (a coisa mais importante para qualquer ser humano), mas todo o mercado.

Para os comerciantes, que estão de portas fechadas em sua maioria e alugam o ponto no qual seu comércio está localizado, por exemplo, estão pagando por um imóvel que não pode ser usado após o decreto de quarentena e fechamento de locais que causam aglomeração.

“Tanto proprietários quanto inquilinos devem ter em mente que, neste momento de incerteza, a renegociação extrajudicial dos contratos é, e será, a melhor e mais eficiente solução para qualquer conflito”, afirma Dra. Sabrina Rui, advogada em direito tributário e imobiliário.

Muitas famílias que dependiam de seu negócio estão com as rendas zeradas ou, no mínimo, reduzidas, então torna-se difícil atender a todos os compromissos financeiros que, ao contrário do lucro de caixa, continuam existindo.

“Primeiramente, destaco a importância de abrir uma comunicação franca e direta com os locadores, proprietários ou imobiliárias, e demonstrar os impactos que foram sofridos pela empresa, de uma forma transparente, sem pretender auferir vantagens oportunistas em momento de crise”, conta a especialista.

Quando acontece de forma clara, a negociação é sempre o melhor caminho para ambas as partes, evitando-se a judicialização dos contratos, que pode inclusive vir a acarretar futuros despejos, ou ainda a redução drástica do valor da locação mediante intervenção do Poder Judiciário.

Em geral, os contratos de locação comercial (ou, nos termos da lei, “não residencial”) por prazo determinado, preveem índices anuais de reajuste. Contudo, a excepcionalidade dos tempos em que vivemos recomenda bom senso na renegociação, especialmente por parte do locador, até porque o art. 18 da Lei do Inquilinato possibilita, a qualquer momento, que um novo valor para o aluguel seja pactuado de comum acordo, com a modificação da cláusula de reajuste.

“Porém, não se pode tratar todos os contratos de forma generalizada. Cada caso deve ser analisado individualmente, dada as particularidades de cada situação, e sendo entabulada uma negociação, esta deve ser objeto de um aditivo contratual, a fim de proteger ambas as partes”, explica.

Os fatores a serem analisados em cada tratativa são: se a empresa tinha sua renda exclusivamente de vendas presenciais ou se tinha grande atividade em vendas online; se o contrato prevê expressamente que o inquilino será responsável pela locação mesmo em situações de caso fortuito e/ou força maior; se houve determinação legal (decretos, leis) determinando o fechamento da empresa; o período que a empresa ficou e ficará fechado, e o período de recuperação da atividade.

Todos os envolvidos devem ter em mente que a renegociação extrajudicial dos contratos é uma forma de ambas as partes ganharem – se de um lado o locatário reduzirá seu custo operacional, de outro, o locador minimizará os riscos de que o imóvel fique vago por um prazo incerto. E juntos, de forma colaborativa, superarão o período de crise.