Autonomia do síndico no condomínio: Quais são os limites?

A gestão de um condomínio exige a atuação de um síndico capacitado e consciente de suas responsabilidades e limites. Frequentemente, surgem dúvidas entre os moradores sobre o que o síndico pode ou não fazer sem consultar a assembleia.

Para esclarecer essas questões, detalharemos a seguir as funções, responsabilidades e limites da atuação do síndico, conforme estabelecido pela legislação e pelas convenções condominiais.

Responsabilidades e funções do síndico

O síndico é eleito para representar os interesses dos moradores, garantindo a ordem, a manutenção e a harmonia do condomínio. Suas responsabilidades estão claramente delineadas pelo Código Civil e pelas convenções internas do condomínio. As principais funções do síndico incluem:

• Cobrança de devedores: O síndico tem a obrigação de cobrar os condôminos inadimplentes de forma amigável, seguindo os termos acordados em assembleia e evitando expor publicamente os devedores, para não incorrer em problemas judiciais.
• Contratação e demissão de funcionários: O síndico pode contratar e demitir funcionários, desde que essas ações não comprometam as finanças do condomínio. A contratação deve seguir as normas trabalhistas vigentes, garantindo todos os direitos dos empregados.
• Execução de obras emergenciais: Em situações de emergência, como um cano estourado ou um problema elétrico grave, o síndico pode autorizar e executar reparos imediatos para garantir a segurança e o bem-estar dos moradores.
• Pagamento das contas: O síndico deve manter as contas do condomínio em dia, conforme a previsão orçamentária aprovada em assembleia. Isso inclui despesas correntes como energia, água, manutenção e outros serviços essenciais.
• Sugestão de melhorias: O síndico pode propor melhorias nas regras de convivência e na infraestrutura do condomínio, sempre buscando o bem comum e submetendo essas sugestões à aprovação da assembleia.
• Supervisão das instalações: Cabe ao síndico supervisionar as áreas comuns do condomínio, garantindo que estejam em bom estado de conservação e segurança.
• Mediação de conflitos: O síndico deve atuar como mediador em conflitos entre moradores, promovendo o diálogo e a resolução amigável de desentendimentos.

Limites da autonomia do síndico

Embora o síndico tenha várias responsabilidades, há limites claros para sua atuação. Esses limites são essenciais para evitar abusos de poder e garantir a participação democrática dos condôminos nas decisões do condomínio. Abaixo estão alguns dos principais limites impostos à atuação do síndico:

1. Concessão de descontos para inadimplentes: O síndico não pode conceder descontos a condôminos inadimplentes sem a aprovação da assembleia. Fazer isso poderia criar precedentes negativos e prejudicar financeiramente o condomínio. Expor os inadimplentes publicamente também é proibido e pode resultar em processos por danos morais.
2. Desrespeito à convenção do condomínio: O síndico deve seguir rigorosamente as normas estabelecidas na convenção do condomínio. Qualquer alteração na convenção deve ser aprovada por 2/3 dos condôminos em assembleia. O síndico, portanto, não tem autonomia para modificar regras por conta própria.
3. Realização de obras de alto custo sem consulta: O Código Civil divide as obras condominiais em três categorias: necessárias, úteis e voluntárias. Obras necessárias podem ser realizadas pelo síndico sem consulta prévia, mas obras úteis e voluntárias requerem a aprovação dos condôminos. Por exemplo, reformas que visam melhorar a estética ou a funcionalidade do condomínio devem ser discutidas e aprovadas em assembleia.
4. Uso do fundo de reserva sem autorização: O fundo de reserva é destinado a despesas extraordinárias e futuras necessidades do condomínio. O síndico não pode utilizar esses recursos sem a aprovação dos condôminos em assembleia. O uso indevido do fundo de reserva pode resultar em ações judiciais contra o síndico.
5. Invasão de unidades sem autorização: O síndico não tem o direito de entrar nas unidades dos condôminos sem permissão expressa. Isso inclui a abertura de correspondências ou a entrada em casos de emergência, como vazamentos de água ou gás. Nessas situações, o síndico deve buscar assistência judicial ou contatar as autoridades competentes, como a polícia ou os bombeiros.

Aspectos legais e direitos dos condôminos

O Código Civil e as leis municipais e estaduais estabelecem as bases legais para a gestão de condomínios. O artigo 1.348 do Código Civil detalha as atribuições do síndico, enquanto o artigo 1.349 trata da destituição do síndico em casos de gestão inadequada. Além dessas disposições, cada condomínio deve seguir seu Regimento Interno e sua Convenção, que podem incluir regras adicionais específicas.

Por exemplo, em São Paulo, a Lei nº 16.402 estabelece diretrizes para a administração de condomínios, complementando as normas federais. Já a Lei nº 4.591, de 1964, conhecida como Lei dos Condomínios, é uma das principais regulamentações federais sobre o tema.

Importância do conhecimento dos limites

Para garantir uma gestão eficiente e transparente, é fundamental que tanto o síndico quanto os condôminos conheçam seus direitos e deveres. O síndico deve atuar dentro dos limites legais e seguir as normas estabelecidas, evitando assim conflitos e possíveis ações judiciais. Por outro lado, os condôminos devem participar ativamente das assembleias, fiscalizando e colaborando para uma administração justa e eficiente.

Compreender os limites da atuação do síndico é essencial para a convivência harmoniosa e para a preservação do patrimônio de todos os moradores. A participação democrática nas decisões do condomínio fortalece a gestão e assegura que os interesses da coletividade sejam sempre priorizados.

Agora que você conhece os deveres e os limites do poder do síndico, é possível supervisionar suas atividades e garantir que a gestão do condomínio esteja sendo conduzida de forma correta e transparente. Caso você seja síndico ou tenha interesse em assumir essa função, é fundamental agir com responsabilidade e dentro dos limites legais, evitando conflitos e garantindo o bem-estar de todos os moradores.