Ação revisional de financiamento imobiliário evita cobrança de juros indevidos

O Banco Central acaba de diminuir a taxa básica de juros (Selic) para o menor índice de sua história: 7%. Já a inflação fechou o ano em queda 2,95%. Esse recuo, no entanto, ainda não se refletiu no financiamento imobiliário. Isto porque as instituições financeiras continuam a cobrar juros abusivos dos consumidores com percentuais bem acima da média e mercado.

Apesar de o Supremo Tribunal Federal (STF) proibir a composição de juros e vedar a capitalização de juros, os bancos ainda persistem na ilegalidade. O fato ocorre, principalmente, por causa do desconhecimento do mutuário sobre seus direitos e sobre o que pode ser devidamente cobrado.

“Muitas vezes, a cifra cobrada inclui juros sobre juros, tarifa TAC, taxa de registro, boleto bancário, despesas com terceiros e outros, chegando a custar o dobro do valor do bem adquirido”, revela Marco Aurélio Luz, presidente de AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências.

A prática da cobrança de juros sobre juros, conhecida como anatocismo, é ilegal, e precisa ser revista por meio de uma ação revisional. “Muitas vezes, o consumidor paga o financiamento e o saldo devedor, ao invés de diminuir, aumenta cada vez mais.” ressalta Luz. A consequência mais comum é a perda do imóvel. “A forma de cálculo faz com que a dívida cresça em escala geométrica, e com isso a dívida fica impagável”, afirma.

Como recorrer

Para entrar com o pedido de ação revisional, na Justiça, é necessário um laudo pericial, capaz de demonstrar que a capitalização de juros compostos, proibida por lei, está presente no financiamento habitacional. Esse documento técnico é composto de planilhas de recálculo e o laudo deve ser assinado por um assistente técnico habilitado.

De posse do laudo pericial, é possível ajuizar uma ação revisional solicitando que tudo o que foi a pago a mais seja restituído, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor. Nessa ação são comprovados os juros abusivos e a cobrança da comissão de permanência, como Tabela Price, tarifas administrativas, registro de contrato, tarifa de avaliação do bem e vendas casadas, como seguros adicionais, por exemplo.

Para os mutuários lesados, o prazo para reclamar em juízo é de dez anos, a partir do término do contrato. “Mesmo aqueles que já quitaram as suas prestações têm o direito de pleitear na Justiça a devolução dos juros cobrados a mais no financiamento”, orienta Marco Aurélio Luz, presidente da AMSPA.

A Associação de Mutuários recomenda que o adquirente recorra ao Poder Judiciário assim que descobrir a prática abusiva no financiamento, pois, em muitos casos, após a revisão do contrato, pode ocorrer de já ter quitado o saldo devedor. Além disso, é a oportunidade do comprador ser restituído, o mais rápido possível, do valor ilegal inserido nas prestações da aquisição da casa própria, em dobro e acrescido de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês.